二手房入住多年为何又被拍卖？法院提醒：警惕卖方“先卖后抵”

“赖某违法将房子先卖后抵，街坊邻居都知道这套房子我早已装修入住多年，我又不是被执行人！为什么要拍卖我的房子？”前不久，花甲老人丁某致电崇川法院，在电话那头发出连连质问。记者11日了解到，崇川法院处理了一起因房子“先卖后抵”引发的执行异议之诉。

2016年3月，丁某通过中介向赖某购买了一套未满五年、尚不能过户的拆迁安置房，三方签订房产买卖合同，约定购房款共计48万元，丁某先支付80%，余款20％待办理产权过户手续时付清。签约当天，丁某按约支付相应购房款，赖某也按约交付房屋钥匙，丁某随即装修入住。

令丁某没想到的是，2018年11月，赖某偷偷领取了产权证，将案涉房产登记在自己名下。隔月，赖某向于某借款50万元，并将案涉房产抵押给了于某。

2020年10月，因赖某未及时偿还借款，于某提起诉讼，法院判令赖某偿还于某50万元借款及利息，并确认于某对案涉不动产经拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

因赖某未能履行生效判决，于某遂申请强制执行。执行过程中，法院依法裁定对该房产进行拍卖、变卖。丁某得知后，提起执行异议及执行异议之诉，以其对案涉房产享有所有权为由要求阻却执行。

事实上，在案外人执行异议之诉案件中，类似本案中丁某的一般买受人（非《执行异议复议规定》第29条所规定的商品房消费者），要求排除抵押权人对不动产强制执行的情形较为常见，对于这类案件的裁判规则亦较为明确。但一边是合法签订购房合同、支付绝大部分购房款、装修入住多年且年逾花甲的丁某，另一边是手持生效判决且年逾古稀的于某，法官陷入法理与情理如何抉择的两难。

为从源头上解决纠纷，承办法官多次通过电话、谈话等形式向当事人释明一般买受人物权期待权与抵押权冲突时的司法处理规则。该院执行裁判庭庭长陈晶牵头，与执行局联动配合，先后多次组织丁某和于某进行沟通、协商。最终双方协商一致，于某将其对赖某的债权折价42万转让给丁某，丁某也在和解协议签订当天向法院递交了撤诉申请。

法官提醒：作为买受人，在与出卖人签订正式的书面房屋买卖合同后，除按约履行自身合同义务外，还应主动、积极地敦促出卖人及时办理产权过户手续，以免出现“先卖后抵”或者“一房二卖”等情况。作为抵押权人，应依法审核不动产的权属登记情况，此外还需实地查看，谨慎核实不动产有无租赁或出卖的情况，以防合法、胜诉权益难以及时兑现。

通讯员缪丽娟 记者王玮丽