有人问：为什么要做城市更新？一个人的成长过程，从婴儿成长为青年、壮年，再逐渐衰老，慢慢会出现一些疾病。一个城市也是如此，随着发展，慢慢产生出“大城市病”。当现有城市机体出现了问题，原有城市功能已不能满足现在的城市人群的消费需求，就需要更新改造。城市更新就是城市发展到一定阶段的必然结果。

同时，城市更新也是一个多方博弈的过程。核心参与方主要有三类：政府、老百姓和投资方。对于政府而言，城市更新改善了城市的面貌，增加了政府税收；对于老百姓而言，消费升级后的需求得到了满足；对于投资方而言，通过提升租金从而使资产价格上涨，最终赚到钱，而博弈的结果是三方共赢。简言之，城市更新不仅仅是对老旧建筑的改造，也是消费升级背景下的新零售、新办公。

让我想起了讲述乔布斯创业初期经历的一本书——《重返小王国》。这本书描述了年轻时的乔布斯与他的朋友都喜欢玩电脑游戏，但是当时只能在机房里，穿着白大褂玩，十分不便。于是他们几个人就成立了自制电脑俱乐部，相互切磋攒电脑的相关技能。起初只是想自己有一个家用电脑玩游戏，但后来梦想升级了，俱乐部组织的宗旨变为：让全世界的人都拥有自己的电脑！所以才有了乔布斯，才有了苹果。如今我们这些人，也有一个梦想，像乔布斯当年一样。我们分属不同的年龄层，不同的行业，互相鼓励、互相竞争，为了共同的梦想——让城市生活更美好，组建了城市更新论坛。我们无法预知未来谁是其中的佼佼者，但我们中间必将出现改变城市面貌的引领者，因为我们相信城市更新不是房地产业，城市更新是消费升级的风口。

2035投资未来让大象奔跑起来

房地产业发生了巨大的变化。有三个趋势：第一，由开发向存量转化；第二，由制造业向服务业转化；第三，由线下向线上转化。而其中最大的机会就是万亿级市场——城市更新，也就是今天的“大象”。

城市更新在当下的中国有三股核心的推动力量让其持续稳定地发展。第一股力量是城市转型。十九大提出要解决老百姓对美好生活的需求。第二股力量是消费升级。在上海，会看到遍地都是网红奶茶店，而且每家都排队，这说明消费升级的时代真的来临了。第三股力量是存量盘活。住房已经建了这么多，很多都是低效的，缺少内容的，怎么盘活它，这正是城市更新所要解决的问题。

城市更新如何把低效的资产启动起来？这需要三把动能钥匙。

第一把钥匙是体验。例如，亚马逊的无人超市。它让我意识到传统的办公和商业竞争力下降了。新的零售代表未来，因为它们才能满足未来消费升级的需求。而城市更新就是需要用新的空间来提供更高的效率和更好的体验。我认为体验是最重要的，因为只有好的体验才能激发我们内心的需求。

第二把钥匙是场景。在一次关于城市更新的海外游学中，我对一个伦敦的“Citizen M 酒店”产生了特别深刻的印象。这个酒店房间只有十几平方米，但把酒店大堂变成了共享办公的场所，使它的房价跟旁边的希尔顿酒店不相上下。所以资产的价值不在于装修得多么豪华，而在于如何把这个空间变成一种场景。

第三把钥匙是情怀。这个词与稻盛和夫的一个故事有关。稻盛和夫在年轻的时候为发明出一种特殊材质的陶瓷，非常努力工作，直接睡到了实验室。他想找到陶瓷中的一个填充物，但经过上千次的实验都没有成功，他接近崩溃了。一天他在实验室里醒来，碰倒了一个罐子，里面流出了一种液体，他就把这种液体填入陶瓷中。这个偶然的行为使新型材料的陶瓷研制成功。后来稻盛和夫回忆此事总结，“情怀之所以能产生巨大的能量，成为一把动能的钥匙，就是因为它不仅能够感染自己，有时还可以带来好运”。 □苏 鑫